Wir haben Ihnen im letzten Beitrag ein Fallbeispiel mit folgender Konstellation vorgestellt:
1. Immobilien steuerfrei veräußern | Durchschnittliche Erträge; Erwartung eines hohen Veräußerungsgewinns
Nun werfen wir einen Blick auf zwei weitere Konstellationen:
2. Mehrfamilienhaus mit Kredit finanzieren und schnell tilgen | Hohe laufende Erträge; hohe Fremdfinanzierung; keine langfristige Veräußerungsabsicht
3. Verlustverrechnung bei Immobilieninvestitionen | Hohe Fremdfinanzierung; Verluste aus Renovierungskosten oder Abschreibungen sollen im Bedarfsfall verrechnet werden können
Mehrfamilienhaus mit Kredit finanzieren und schnell tilgen
Wenn eine hohe Kreditfinanzierung auf der Immobilie lastet, besteht oft der Wunsch nach einer schnellen Tilgung. Dazu ist es hilfreich, wenn ein hoher laufender Cashflow zur Verfügung steht.
Wir empfehlen in diesem Fall die Gründung einer Grundstücks-GmbH. Die laufenden Erträge aus der Vermietung unterliegen einer Körperschaftsteuer von 15 Prozent. Die Gewerbesteuer kann durch die Nutzung spezieller Kürzungsregeln auf »Null« reduziert werden. Rechnet man noch den Solidaritätszuschlag hinzu, wird der Gewinn der Grundstücks-GmbH mit nur 16,28 Prozent besteuert. Bei Vermietung aus dem persönlichen Privatvermögen heraus liegt die Steuerlast (bei dem Grenzsteuersatz von 42 Prozent) inklusive Soli hingegen bei 44,3 Prozent.
Allerdings ist ein Nachteil dieser Konstruktion vor allem die Steuerverstrickung der Immobilie mit dem Betriebsvermögen der GmbH. Das bedeutet, dass die spätere Veräußerung immer steuerpflichtig sein wird. Wer jedoch sein Vermögen langfristig aufbauen will, wird das in Kauf nehmen. Weiterhin müssen die Administrationskosten einer GmbH beachtet werden, die entsprechend höher sind. Hier gilt es, die Vor- und Nachteile abzuwägen.
Verlustverrechnung bei Immobilieninvestitionen
Wer Verluste aus Renovierungen einer Immobilie oder Sonderabschreibungen mit anderen Einkünften verrechnen will, dem müssen die Einkünfte direkt zugerechnet werden. Dazu ist man entweder selbst Eigentümer der Immobilie oder gründet eine Personengesellschaft, z.B. eine GmbH & Co. KG.
Der Abzug von Renovierungsaufwendungen ist in den ersten drei Jahren nach Erwerb nur eingeschränkt möglich. Daher sollte nach Erwerb erst einmal bis zum Ablauf der Frist abgewartet werden.
Gerade bei größeren Projekten ist bei einer GmbH & Co. KG die Haftungsbeschränkung für viele Investoren attraktiv.
Durch die »steuerliche Transparenz« der Personengesellschaft gegenüber den Gesellschaftern wird das steuerliche Ergebnis jeden Jahres direkt den Gesellschaftern zugerechnet. Damit werden Verluste aber auch Gewinne direkt mit anderen Einkünften der Gesellschafter verrechnet.
Bei ertragstarken Immobilien können auf diesem Weg Gewinne auch auf andere Familienmitglieder übertragen werden. In solchen Fällen werden dann die Kinder an der Gesellschaft beteiligt. Damit können die Freibeträge und der untere Progressionsbereich weiterer Familienmitglieder dem Investitionsobjekt zugute kommen.
Auch bei individuellen Fragen rund um das Thema Immobilienbesteuerung haben Sie mit uns einen kompetenten Partner an der Seite.