Die Besteuerung von Immobilienvermögen ist eine anspruchsvolle und für den Laien schwer durchschaubare Materie.

Sucht man alle Regelungen aus dem Gesetz heraus, so kommt man schnell auf über 25 Paragraphen, die für die Besteuerung von Grundvermögen relevant sind. Hinzu kommen mittelbare gesetzliche Vorschriften, Verwaltungsanweisungen vom Bundesminister der Finanzen und der Länder, Urteile vom Bundesfinanzhof und den Finanzgerichten der Länder sowie zahllose Aufsätze in der Fachliteratur.

Das führt dazu, dass laufende Immobilienerträge komplett unterschiedlich besteuert werden können. Es gibt Konstruktionen mit einer laufenden Steuerbelastung von nur 16,28 Prozent, andere Konstellationen hingegen würden bei derselben Immobilien zu einer Besteuerung von 44,3 oder gar 48,3 Prozent führen. Verluste sind mal mit anderen Einkünften verrechenbar, mal sind sie nur vortragsfähig.

Veräußerungsgewinne können steuerfrei oder auch steuerpflichtig realisiert werden. 

Aus der Fülle der Ergebnisse wird schnell deutlich, dass eine Investition sehr durchdacht und letztendlich einer steuerlichen Analyse unterzogen werden sollte.

Dazu müssen laufende Erträge, Renovierungskosten, Abschreibungen und Sonderabschreibungen, Kredit­tilgungen sowie spätere mögliche Veräußerungsgewinne betrachtet werden.

Wir stellen Ihnen nachfolgend einige bewährte Lösungen und deren Rahmenbedingungen, die sie sinnvoll erscheinen lassen, vor. Dabei werfen wir einen Blick auf folgende Konstellationen:

1. Immobilien steuerfrei veräußern | Durchschnittliche Erträge; Erwartung eines hohen ­Veräußerungsgewinns

2. Mehrfamilienhaus mit Kredit finanzieren und schnell tilgen | Hohe laufende Erträge; hohe Fremd­finanzierung; keine langfristige Veräußerungsabsicht

3. Verlustverrechnung bei Immobilieninvestitionen | Hohe Fremdfinanzierung; Verluste aus Renovierungskosten oder Abschreibungen sollen im Bedarfsfall verrechnet werden können

Immobilien steuerfrei veräußern

Die Realisierung von Wertzuwachs bei Immobilien kann über längere Zeiträume beträchtlich sein. Und dennoch ist diese Wertrealisierung unter bestimmten Umständen von der Besteuerung ausgenommen. Es ist praktisch eine der letzten Möglichkeiten in Deutschland, unversteuerte Einkünfte zu erzielen.

Wird die Immobilie nicht vom direkten Eigentümer selbst bewohnt, ist im Regelfall die Voraussetzung für eine steuerfreie Veräußerung, dass der Verkauf frühestens 10 Jahre nach Erwerb erfolgt.

Fallstricke sind hier insbesondere falsche Fristberechnungen und letztlich auch die Ungeduld des ­»Kasse-machens«, die zu Vertragsschlüssen, die die Steuerfreiheit gefährden, verleitet. Daher sollte auch in vermeintlich klaren Fällen der Steuerberater zur Fristberechnung und Vertragsgestaltung hinzugezogen werden, um das Ganze »wasserdicht« zu gestalten. Wird kein Fehler gemacht, kann der gesamte Wertzuwachs steuerfrei vereinnahmt werden.

Die Berechnung der Frist knüpft übrigens an den Grundstückserwerb an. Wird ein Grundstück erworben und dieses erst nach fünf Jahren bebaut, können Grundstück inklusive Gebäude nach weiteren fünf Jahren steuerfrei veräußert werden. Auch wenn das entstandenen Gebäude nur die Hälfte der Spekulationsfrist im Eigentum ausmacht, ist der Wertzuwachs dennoch steuerfrei.

Eine steuerfreie Veräußerung des Wohneigentums ist auch vor der Frist von 10 Jahren möglich, wenn die Immobilie seit dem Erwerb oder ab mindestens drei Jahre vor der Veräußerung (wenn sie nach dem Erwerb zunächst vermietet wurde) selbst bewohnt wird. 

Interessant wird diese Konstellation an nachfolgendem Fallbeispiel: Ein Ehepaar wohnt in einer Eigentumswohnung in Braunschweig und hat außerdem vor drei Jahren eine Wohnung auf Sylt erworben, die es an Feriengäste vermietet. Die Ferienwohnung auf Sylt soll aufgrund des Wertzuwachses schnellstmöglich veräußert werden. 

Unserer Empfehlung folgend verlagert das Ehepaar seinen Wohnsitz nach Sylt und vermietet die Wohnung in Braunschweig. Jetzt kann die Immobilie auf Sylt nach drei weiteren Jahren – also insgesamt nur 6 Besitzjahren – steuerfrei veräußert werden.

Die Fallbeispiele 2 und 3 stellen wir Ihnen im nächsten Blogbeitrag vor. Schauen Sie bald wieder rein!