Die Vermietung an nahe Angehörige kann steuerlich optimiert werden.

Dabei ist regelmäßig ein Ziel die Einnahmen niedrig anzusetzen und trotzdem sämtliche Kosten abzusetzen.

Wo aber ist hierfür die Grenze ?

Die Grenze ist in § 21 Abs.2 EStG definiert. Sie liegt bei 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Der gesamte Text der Regelung ist unten zu finden.

Steuergestaltung und Tipp

Die ortsübliche Marktmiete wird als Bruttowarmmiete definiert (BFH 10.5.16, IX R 44/15, BStBl II 16, 835), woraus sich Gestaltungsmöglichkeiten ergeben.

Die Beibehaltung der vollen Nebenkosten im Mietvertrag ermöglicht Abschläge bei der Kaltmiete.

In unserem Beispiel betragen die Kaltmiete (500 €) als ortsübliche Miete und die Nebenkosten (150 €) zusammen also 650 €.

Der Vermieter kann die Kaltmiete auf 300 € absenken. Die Nebenkosten werden weiter 1:1 berechnet, also mit 150 €.

Die Warmmiete beträgt dann 450 € und damit 69,23% der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Im Ergebnis können dann alle Kosten steuerlich geltend gemacht werden.

§ 21 Abs. 2 EStG:

Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich Für die Ermittlung der maßgeblichen Miete ist von ortsüblichen Marktmieten für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung auszugehen. Die ortsübliche Marktmiete umfasst die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten.

CB/10.03.2018