Steuervorteil durch Sonderabschreibung
Ein neues Gesetz (§7b EStG) zur Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau will steuerliche Anreize für private Investoren schaffen, sich verstärkt in bezahlbarem Mietwohnungsneubau zu engagieren. So kann nach Erfüllung der Voraussetzungen eine Sonderabschreibung in Höhe von jährlich bis zu 5 % in den ersten vier Jahren in Anspruch genommen werden.
Die Sonderabschreibung betrifft ausschließlich den Neubau von Wohnungen mit gestelltem Bauantrag oder getätigter Bauanzeige nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022. Außerdem dürfen die Herstellungskosten 3.000 € je m² nicht überschreiten, und die Wohnungen müssen 10 Jahre lang der entgeltlichen Überlassung nur zu Wohnzwecken dienen.
Der Bundestag hat, nachdem im September 2018 das Verfahren zur Zahlung des sogenannten Baukindergelds bei der KfW-Bank gestartet wurde, nun dem Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsbaus zugestimmt. Der Wohnungsneubau soll durch die neue Sonderabschreibung für Mietwohnungen im unteren bis mittleren Preissegment gefördert werden. Danach können für die Anschaffung oder Herstellung neuer Mietwohnungen in einem EU-Mitgliedstaat (= einschließlich Inland) oder einem Staat, der in vergleichbarer Weise Amtshilfe leistet, im Jahr der Anschaffung bzw. Herstellung und in den folgenden 3 Jahren auf Antrag Sonderabschreibungen bis zu 5 % jährlich zusätzlich zu der „normalen“ Gebäudeabschreibung von 2 % in Anspruch genommen werden – neuer § 7b EStG – also bis zu 28 % AfA in den ersten 4 Jahren.
Gefördert wird sowohl die Schaffung von neuem, d. h. zusätzlich und erstmalig geschaffenem Mietwohnraum im Zusammenhang mit dem Neubau von Gebäuden, als auch die entsprechenden Baumaßnahmen in bestehenden Gebäuden – wenn z. B. ein Ladenlokal in eine neue Mietwohnung umgebaut oder wenn ein Altbau um eine oder mehrere Mietwohnungen erweitert wird. Die Anschaffung einer neuen Wohnung wird nur gefördert, wenn sie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgt.
Um in den Genuss der (bis zum 31.12.2026 befristeten) Sonderabschreibung zu kommen, sind folgende Voraussetzungen zu erfüllen:
- Der Bauantrag oder die Bauanzeige (nicht die Fertigstellung) ist in der Zeit zwischen dem 01.09.2018 und dem 31.12.2021 zu stellen.
- Die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten dürfen EUR 3.000,00 pro qm nicht übersteigen (sogenannte Baukostenobergrenze). Zu den Anschaffungskosten zählen auch die typischen Anschaffungsnebenkosten, wie z. B. Maklergebühren, Provisionen, Notargebühren, Grundbuchgebühren, Grunderwerbsteuer, Gerichtskosten, Vermessungskosten, Gutachterkosten, aber ohne Boden und Außenanlagen.
- Die neue Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden 9 Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden. Nicht als Wohnzwecken dienend gelten solche Wohnungen, die nur zur vorübergehenden Beherbergung von Personen bestimmt sind, wie z. B. Ferienwohnungen. Hierbei ist auch zu beachten, dass die Überlassung einer begünstigten Wohnung zu weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete als unentgeltlich und damit förderungsschädlich anzusehen ist, während ein nur vorübergehender Leerstand nicht schadet. Eine Mietobergrenze ist nicht vorgesehen.
Die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung ist auf EUR 2.000,00 je qm Wohnfläche einschließlich Nebenräumen und Garagen begrenzt.
Folgendes ist noch zu beachten:
Die Sonderabschreibungen können letztmalig für den Veranlagungszeitraum 2026 geltend gemacht werden, das gilt selbst dann, wenn der vierjährige Abschreibungszeitraum noch nicht abgelaufen ist. Nach Ablauf des Begünstigungszeitraums bestimmt sich die AfA nach dem Restwert und der Restnutzungsdauer – was dann einem Abschreibungssatz von jährlich 1,56 % entspricht.
Eine bereits in Anspruch genommene Sonderabschreibung ist rückgängig zu machen, wenn die begünstigte Wohnung innerhalb von 10 Jahren nicht mehr dauerhaft zu Wohnzwecken vermietet wird (z. B. Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, unentgeltliche Überlassung, Umwidmung zu Ferienwohnung, Vermietung zu betrieblichen Zwecken, „steuerfreie“ Veräußerung) oder wenn die Baukostenobergrenze von EUR 3.000,00 pro qm Wohnfläche innerhalb des 4-jährigen Abschreibungszeitraums durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten überschritten wird.
Die Sonderabschreibung ist nicht auf Bauherren beschränkt. Sie steht auch dem Käufer einer neu hergestellten Wohnung zu, wenn der sie im Jahr der Fertigstellung erwirbt. Dann erhält der Bauherr aber keine Sonderabschreibung.
Für die Gewährung der Sonderabschreibung ist die Einhaltung der De-minimis-Verordnung zu beachten. Entsprechend wird die Sonderabschreibung nach § 7b EStG nur gewährt, wenn der wirtschaftliche Vorteil aus der vorgezogenen höheren Abschreibungsmöglichkeit innerhalb von 3 Jahren den Betrag von EUR 200.000,00 nicht übersteigt.